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■ 購房流程 第六步:保險與公正 >> 保險

    ◆房貸保險合同很不完善 簽訂合同時定要細斟酌 
  如果發生保險事故,抵押的住房滅失或是毀損,銀行可以優先受償和采取訴訟保全措施。這樣,銀行既可以規避風險,也能讓購房者在感情上接受貸款買房,現在已被廣大老百姓所接受。在我國社會信用體系尚待完善的條件下,銀行為化解自身的信用風險,往往要求購房者購買貸款保險。但是,目前貸款保險合同還很不完善,在一定程度上侵害了購房消費者的權益。

    實際承擔期短于合同規定

    貸款保險合同一般規定,保險期限與貸款期限一致,保險責任自購房合同約定交房之日起至借款本息還清之日止。目前大多數貸款所購的住房是期房,貸款發放日和實際交房日有一段時間差,普遍存在先貸款、后交房的現象。而保險費是從貸款開始之日起開始計收,既然合同規定保險責任自購房合同約定交房之日起開始承擔,未交房也就談不上承擔保險責任。

    因此,保險公司承擔保險責任的期限明顯短于貸款期限。在貸款發放日至交房日這段空白期,保險公司沒有承擔任何保險責任。例如,某人于2000年7月1日貸款買了2001年7月1日交付的商品房,消費者多繳納一年保費,但保險公司事實上卻不可能承擔這一年的保險責任。很明顯,權力和義務不對等,保險公司應退還多收的保費。

    一次性收取全部保險費

    有的保險公司雖然在合同中規定保險費“按年收取,每年結算”,但在實際操作中,往往幾十年一次性收取。

    這實質上是無償占用了購房者幾十年的利息收入,加重了購房者的經濟負擔。保險公司對一次性收取保費的通常解釋是,在現有的技術條件下,如果逐年收取保費,保險公司不但要投入大量的人力物力,而且要承擔購房者不繳納續期保費的風險。但是,這種解釋顯然難以令人信服。

    很多壽險產品,保險期限長達幾十年,保費卻按年、按季,甚至按月收取。可見,技術上完全不成問題,保險公司不愿放棄一次性收取的利益才是問題的關鍵。退一步講,即便購房者不能按期繳納保險費,保險公司完全可以按照《保險法》的有關規定,解除保險合同,不承擔保險責任,自然也就談不上承擔風險了。

    貸款購房者不是保險受益人

    抵押住房貸款保險合同通常規定,銀行是第一受益人。因為抵押本身是擔保的一種方式,所以抵押貸款保險既要適用《保險法》,又要適用《擔保法》。《擔保法》第五十八條規定:“抵押權因抵押物滅失而消滅。因滅失所得的賠償金,應當作為抵押財產。”

    可見,銀行作為抵押權人,在保險標的即抵押的住房發生保險事故時,能夠以第一受益人的身份領取保險賠款,從而規避風險。然而這讓廣大購房者很不理解,甚至覺得冤枉:明明是自己花錢買房,自己卻不是受益人。

    因此,為使住房貸款保險真正地為老百姓所認同,銀行不應作為保險合同的第一受益人,而這并不會影響銀行規避風險的初衷。

    事實上,2000年12月13日起實行的最高人民法院關于適用《擔保法》若干問題的解釋第八十條,對《擔保法》的第五十八條作了進一步的規定:“在抵押物滅失、毀損或者被征用的情況下,抵押權人可以就該抵押物的保險金、賠償金或者補償金優先受償。抵押權擔保的債權未屆清償期的,抵押權人可以請求人民法院對保險金、賠償金或補償金采取保全措施。”

    由此可見,銀行完全沒有必要“冒天下之大不韙”,要求作為合同的第一受益人,受益人應該是購房者。如果發生保險事故,抵押的住房滅失或是毀損,銀行可以優先受償和采取訴訟保全措施。這樣,銀行既可以規避風險,也能讓購房者在感情上接受。

    在此,專家提醒購房者簽訂合同時要冷靜觀察,仔細分析,避免不必要的誤解和損失。 

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